לייעוץ ראשוני ללא התחייבות:
077-9974772

הגדרות הגורמים השונים המעורבים בתהליכי תמ"א 38 לפי החוק

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 מוכר יותר בשם תמ"א 38. יחד עם זאת, בניגוד לחוקי מקרקעין רבים אחרים, הנושא של תמ"א 38 רלוונטי לגבי חלק גדול מאוד באוכלוסייה. על מנת לנצל את היתרונות של תמ"א 38, להכיר את אופן הפעולה של הקבלנים ולהבין כיצד ניתן להעלות את ערך הנכס, יש להכיר את החוק ואת הסעיפים השונים המופיעים בו. חוק המקרקעין תמ"א 38 נפתח בהגדרות ארוכות אשר חלקן נראות אלמנטריות, אך למעשה הן מהוות את הבסיס להחלטות עירוניות וממשלתיות.

מהו בית משותף?

"בית משותף" מוגדר על פי תמ"א 38 כפי שמופיע בסעיף 52 לחוק המקרקעין. בסעיף זה נטען כי בית הוא כל מבנה של קבע או הקרקע עליה נבנה. דירה היא חדר, תא, מערכת חדרים או מערכת תאים אשר נועדו לשמש בתור יחידה שלמה למגורים, עסק או כל צורך אחר. עם זאת, בית משותף הוא כל בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם כך בפנקס הבתים המשותפים. מלבד אדם הרוכש את הנכס, בעל דירה מוגדר על פי סעיף זה לחוק המקרקעין בתור חוכר לדורות או חוכר משנה לדורות, על פי העניין. בנוסף, סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר רכוש משותף בתור כל חלקי הבית המשותף למעט חלקים הרשומים כדירות. הרכוש המשותף כולל את הקרקע, את הגגות, את הקירות החיצוניים, את המסד, את חדרי המדרגות, את המעליות, את המקלטים, את מתקני ההסקה ועוד. כאן המקום להזכיר כי המטרה של תמ"ה 38 (תמ"א) היא להעלות את ערך הנכס תוך חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. זו הסיבה שהדיונים בין הדיירים סביב התמ"א מתקיימים בפורום נרחב: השיפוץ נוגע לרכוש המשותף של כל הדיירים ולכן הם חייבים לקחת חלק בהחלטה.

אישור בקשה להיתר בתנאים

הגדרה מעניינת נוספת של חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) היא עבור המונח "החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים". על פי ההגדרה, החלטה זו יכולה להתקבל במוסד לתכנון רק בהתקיים מספר תנאים. התנאי הראשון הוא שמוסד התכנון ימצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק, לתכניות מקיפות אחרות ולתכניות שכבר מופקדות אצלו. שנית, על מוסד התכנון למצוא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות והמתוכננות בסביבה. שלישית, המוסד צריך לקחת בחשבון התנגדויות אשר הוגשו לבקשה לפי הוראות חוק התכנון והבנייה.

היתרי בנייה ותכניות חיזוק

היתר בנייה המוגדר על פי חוק המקרקעין הוא כל היתר לפי חוק התכנון והבנייה, או אפילו החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים. הרחבה היא הגדלה של שטח דירה קיימת, וכל "תכנית חיזוק" צריכה לעלות בקנה אחד עם תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. במידה ומדובר על עבודה ברכוש המשותף, אשר מטרתה שינוי ברכוש, הרחבת דירה או בניית דירה חדשה, יש לקבל מראש הסכמה של רוב בעלי הדירות. תיקון שנוסף בשנת 2011 מציין כי דירה חדשה שהוחלט על בנייתה תהיה בבעלותם של מי שהיו בעלי דירות בבית המשותף ערב הביצוע, על פי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה.

שר האוצר ושר המשפטים

מלבד משרד הבינוי והשיכון, שני הגורמים המרכזיים אשר יכולים להחליט על שינוי או תוספת לחוק המקרקעין הם שר המשפטים ושר האוצר. שר המשפטים ממונה על ביצוע חוק המקרקעין ואף מוסמך להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצוע, ושר האוצר רשאי לקבוע תמריצים לעידוד תמ"א 38

עו"ד אמיר מורשתי – סנגור פלילי, בעל ניסיון רב בייצוג נחקרים, חשודים ונאשמים בפלילים, בין היתר: עבירות סמים,  אלימות, עבירות צווארון לבן, עבירות מס, מרמה, הונאה ועוד.

פנייה לייעוץ אישי עם עו"ד אמיר מורשתי



כדי למנוע ספאם, אנא בחר מהתמונות:לב.



האמור לעיל ובכל המאמרים באתר עבירות סמים אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבות העניין הספציפי. המסתמך על המידע עושה כן על אחריותו האישית בלבד.